Вопросы и ответы

• Можно ли перевести приватизированную дачу в садовом товариществе в жилой фонд?
• Как облагается доход от продажи земельного участка с размещенным на ней домом
• Как облагается доход от отчуждения земельного участка с целевым назначением – ведение садоводства
• Налогообложение доходов нерезидентов от продажи недвижимого имущества
• Что такое управление недвижимостью?
• Как происходит государственная регистрация недвижимого имущества? Какие объекты обязательно нужно регистрировать?
• Как осуществляется ввод в эксплуатацию строительного объекта?
• Какие документы нужны для оформления наследства?
• Как перевести квартиру из жилого фонда в нежилой?

Перевести дачу (участок + дом) в жилой фонд возможно. Для этого необходимо изменить целевое назначение земельного участка с "ведение садоводства" на "строительство и обслуживание жилого дома".

После перевода необходимо обратиться в БТИ для получения/перерегистрации документов на дом. Также необходимо будет заплатить административный штраф (51-340 гривен) за нецелевое использование земельного участка. После завершения этих действий дача будет относиться к жилому фонду.

Согласно ст.381 ГКУ усадьбой является земельный участок, с размещенными на ней жилым домом, хозяйственно-бытовыми строениями, наземными и подземными коммуникациями, многолетними насаждениями, т.е. это все является одним объектом продажи, даже если отчуждается один жилой дом.

Доход, полученный плательщиком от продажи (дома, садового дома или части дома) не чаще чем один раз на протяжении отчетного налогового года – не облагается налогом, если общая площадь не превышает 100 кв.м. Если общая площадь превышает 100 кв.м., то часть дохода, пропорциональная этому превышению, облагается налогом в размере 1% от стоимости объекта недвижимого имущества.

Доход, полученный от продажи более чем одного объекта на протяжении года, подлежит налогообложению по ставке, которая указана в подпункте 11.1.1 пункта 11.1 статьи 11 Закона Украины.

Не облагаются налогом физ. лица отчуждающие земельные участки сельскохозяйственного назначения, земельные участки (паи), имущественные паи, полученные в собственность в процессе приватизации, согласно норм земельного законодательства, т.к. данные земли, предназначены исключительно для садоводства.

Граждане Украины имеют право из земель государственной и коммунальной собственности безоплатно приобретать в собственность или на условиях аренды земельный участок для ведения индивидуального или коллективного садоводства. Осуществляется процедура один раз по каждому виду использования (п.4ст.116 ЗК).

Размер земли не должен превышать 0,12 га. Исходя из этого, в состав общего месячного дохода или годового облагаемого дохода не включается сумма дохода, полученная плательщиком налога, вследствие отчуждения земельных участков для садоводства.

Вместе с тем, налогом облагаются все остальные земельные участки, которые оговариваются в п. 4.3.18 в подпунктах 4.3 статьи 4 и 11.1.1 Закона № 889, превышающие 0,12 га - в сумме 5%.

Если нерезидент продает недвижимость (жилой дом, квартира или ее часть, комната, садовый дом или его часть, включая земельный участок со всеми строениями) не чаще одного раза одного отчетного налогового года и общая площадь не превышает 100 кв.м., то он не платит налог.

Если нерезидент продает недвижимость (жилой дом, квартира или ее часть, комната, садовый домик или его часть, включая земельный участок с всеми строениями) не чаще одного раза одного отчетного налогового года и общая площадь превышает 100 кв.м., то такой нерезидент обязан уплатить 30% с части дохода пропорционально превышению порога превышения квадратуры, а если присутствует земельный участок, то также 30% с оценочной стоимости земли. Вторая и последующая продажа недвижимости на протяжении отчетного года, облагается налогом 30%.

Налоговым агентом в данном случае выступает нотариус, который заверяет договор купли-продажи.

При этом, иностранец обязан самостоятельно рассчитать и уплатить налог с полученного от продажи дохода по месту работы нотариуса, а нотариус обязан проверить очередность продажи недвижимости и проконтролировать факт уплаты налога иностранцем, а также передать налоговому органу информацию про операцию в налоговом расчете.

Если Вы являетесь владельцем квартиры, дома или офиса и хотите получать постоянный доход от сдачи его в аренду, но не имеете желания тратить на это силы и время, - предлагаем Вам воспользоваться услугой «управление недвижимостью».

Специалисты компании обеспечат наиболее эффективное использование Вашей недвижимости, оказывая комплекс услуг связанных с арендой - начиная от поиска арендатора и его замены до решения всех текущих бытовых вопросов, связанных с наймом жилья.

Заказав данную услугу, компания возлагает на себя следующие обязанности:

1. рекомендации по формированию ценовой политики, установлению среднерыночной цены на аренду объекта;
2. поиск арендатора (замена или смена арендатора);
3. оформление и составление договора аренды, актов приёма-передачи имущества в пользование, другой необходимой документации;
4. поддержание и обеспечение бесперебойной работы всех коммуникаций и узлов (энергоснабжение, теплоснабжение и водоснабжение, интернет, телефон, телекоммуникации и т.д.);
5. планирование и проведение мелких ремонтных работ (канализация, вода, электроэнергия);
6. организация уборки, охраны (если есть необходимость);
7. расчет и оптимизация расходов направленных на содержание объекта;
8. отчетность о проведенных работах.

Данная услуга направлена на эффективное использование недвижимости с конечной выгодой – получения максимальной прибыли клиентом.

Наша компания заинтересована в Вашем максимальном и постоянном доходе от недвижимости, без Вашего участия!

После приобретения недвижимости собственнику в установленном порядке необходимо ее зарегистрировать. Государственная регистрация объектов недвижимого имущества осуществляется специальными государственными предприятиями - бюро технической инвентаризации местных органов исполнительной власти (далее БТИ).

Такая регистрация осуществляется на основании соответствующих правоустанавливающих документов за счет собственника недвижимого имущества и является обязательной для всех владельцев, независимо от формы собственности.

Обязательной государственной регистрации подлежат такие объекты недвижимого имущества:

• жилые дома (домовладения), размещенные на земельном участке под отдельным порядковым номером на улице, площади, переулке;
• нежилые дома, дачи, садовые домики, гаражи, строения производственного, хозяйственного, социально-бытового и другого назначения, размещенные на отдельном земельном участке;
• квартиры в многоквартирных домах;
• встроенные в жилые дома нежилые помещения (как часть этого дома).

Государственной регистрации подлежат только те объекты недвижимости, строительство которых закончено и которые приняты в эксплуатацию в установленном порядке.

После окончания строительства или капитального ремонта необходимо получить разрешение специальной приемочной комиссии на ввод в эксплуатацию объектов строительства. В состав такой группы входят представители заказчика, генерального подрядчика, проектировщика, а также органы государственного технического надзора.

При принятии решения оценивается готовность объекта, степень окончания строительных и монтажных работ, соответствие выполненных мероприятий проектной документации, полученным ранее разрешениям и согласованиям.

Для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта заказчику необходимо иметь следующие основные документы:

• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• разрешение на строительство;
• градостроительный план земельного участка;
• акт приемки объекта (в случае осуществления строительства, капитального ремонта на основании договоров);
• заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного или отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации;
• схема в бумажном и электронном виде, отображающая расположение объекта и сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию участка, выполненная организацией, имеющей право на выполнение геодезических работ и подписанная лицом, осуществляющим строительство;
• противопожарные мероприятия;
• мероприятия по охране окружающей среды;
• технический отчет об инженерно-геологических изысканиях;
• сводный план инженерных сетей.

Оформление наследства осуществляет нотариальная контора по месту открытия наследства. Временем открытия наследства в соответствии с Гражданским кодексом Украины считается день смерти наследодателя. Местом открытия наследства признается последнее место жительства наследодателя, а если оно неизвестно – место нахождения имущества.

В течение шести месяцев со дня открытия наследства наследники обязаны подать заявление. По истечении шести месяцев, если между наследниками нет спора о наследстве, нотариальная контора выдает свидетельство о наследовании.

Для оформления наследства необходимо предоставить:

• документы, которые подтверждают смерть наследодателя (свидетельство о смерти);
• наличие отношений с наследодателем, дающих право на наследование;
• состав наследственного имущества.

Законодательство предусматривает два основания для наследования:

• наследование по закону
• наследование по завещанию.

При наследовании по закону имущество распределяется между наследниками, которые распределены на пять очередей. Причем, если существуют наследники из очереди с наименьшим номером, то только они принимают участие в оформлении наследства.

Очереди наследников:

• 1 очередь – супруг, дети, родители - в равных долях
• 2 очередь – внуки, бабушки, дедушки, брат, сестра
• 3 очередь – родные тетя, дядя
• 4 очередь – родственники, которые проживали совместно с умершим не менее 5 лет
• 5 очередь – другие родственники, кто докажет свое родство.

Однако каждый дееспособный гражданин может оставить по завещанию все свое имущество или его часть одному или нескольким лицам независимо от их вхождения в круг наследников по закону.

Нехватку недвижимости для ведения бизнеса предприниматели могут компенсировать путем перевода жилого помещения (квартиры) в нежилой фонд.

Для этого помещение должно отвечать ряду требований:

• это должен быть первый этаж, цокольное, подвальное или полуподвальное помещение;
• допускается использование второго этажа при условии, что первый этаж – это нежилой фонд;
• нужно получить согласие соседей и ЖЕКа;
• должна быть возможность обустройства отдельного входа;
• здание не должно быть памятником архитектуры.

Законодательством Украины процедура перевода жилого фонда в нежилой четко не определена. Поэтому она регулируется в каждом регионе локальными нормативно-правовыми актами.

Основанием для такого перевода являются:

• признание в установленном порядке жилого помещения непригодным для постоянного проживания;
• признание целесообразности изменения функционального назначения жилого помещения.

Процедура перевода в нежилой фонд выглядит приблизительно так.

В местную госадминистрацию нужно подать заявление с копиями нотариально заверенных документов о праве собственности на помещение, копию паспорта собственника, технический паспорт, справку из ЖЭКа об отсутствии зарегистрированных и проживающих лиц и справку об отсутствии задолженности.

В санэпидемстанции, в органах пожарного надзора, газовой и других службах нужно получить соответствующее разрешение.

Затем местная администрация предложит заключить соглашение об уплате паевого взноса на развитие социальной инфраструктуры региона. Этот взнос может быть довольно значительным.

Наконец, принимается решение о переводе помещения в нежилой фонд, и вы получаете Свидетельство о праве собственности на нежилое помещение.

В итоге, стоимость такого перевода может достигать 30% рыночной стоимости квартиры (с учетом возможной перепланировки помещения), а сроки прохождения процедур затянуться до одного года и более.