Вопросы и ответы
по продаже недвижимости

• Какие расходы будет нести продавец при продаже дома?
• Какие налоги предусмотрены при продаже объектов недвижимого имущества?

В случае, если продажа дома является первой продажей в текущем отчётном периоде (налоговый год), а также при условии что дом находится в собственности налогоплательщика более трех лет – сделка не будет облагаться налогом на доходы физических лиц по ставке 5% от суммы указанной в договоре купли-продажи.

Расходы, которые будет нести продавец при продаже дома:

1. Услуги нотариуса – 500-1500 грн.

2. Справка об отсутствии налогового залога на недвижимость – 50-80 грн. с одного человека.

3. Справка об отсутствии запрета на недвижимость – 50-80 грн.

4. Извлечение с реестра сделок – 150-250 грн.

5. Госпошлина:

• за отчуждение дома – 1% от стоимости дома

• за отчуждение земли – 1% от стоимости участка

6. Пенсионный сбор – 1% от стоимости дома.

7. Справка характеристика с БТИ и технический паспорт – от 200-300 грн.

8. Экспертная оценка земельного участка – 500-700 грн.

9. Акт определения границ на местности – 800-1500 грн. (необходим лишь по требованию покупателя)

Порядок налогообложения операций по продаже объектов недвижимого имущества регламентируется ст. 11 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц» (далее – Закон № 889).

Налогом не облагается доход, полученный от продажи жилого дома, квартиры или части квартиры, комнаты, садового дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке) не более одного раза за календарный год, при условии, что площадь такого объекта не превышает 100 кв. м.

Если же площадь такого объекта недвижимости превышает 100 кв. м, то часть дохода, пропорциональная сумме такого превышения, облагается по ставке 1 % стоимости такого объекта недвижимости.

Доход от продажи более чем одного объекта из выше перечисленных строений на протяжении календарного года либо от продажи любого другого объекта (например, нежилой недвижимости) облагается налогом по ставке 5 % независимо от того, когда такой объект был приобретен налогоплательщиком в собственность.

Доход от продажи объекта недвижимости будет определяться исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости БТИ.

Пунктом 1 ст. 121 Земельного кодекса Украины (далее – Земельный кодекс) установлены нормы безвозмездной передачи земельных участков гражданам из земель государственной или коммунальной собственности в таких размерах:

• для ведения садоводства – не больше 0,12 га;
• для строительства и обслуживание жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) в селах – не больше 0,25 га, в поселках – не больше 0,15 га, в городах – не больше 0,10 га;
• для индивидуального дачного строительства – не больше 0,10 га.

Таким образом, если площадь жилого дома, который отчуждается одновременно с земельным участком, превышает 100 кв.м., то часть дохода, пропорциональная сумме превышение площади жилого дома свыше 100 кв.м, и доход от продажи земельного участка (с учетом норм ст. 121 Земельного кодекса) подлежат налогообложению по ставке в размере 1 %. Однако, если площадь отчуждаемого земельного участка, на которой расположен жилой дом (любой площади), превышает нормы, установленные ст. 121 Земельного кодекса, часть дохода, пропорциональная сумме такого превышения, подлежит налогообложению согласно пп. 11.1.2 п. 11.1 ст. 11 Закона 889, то есть в размере 5 %.

Сумма налога самостоятельно уплачивается физическим лицом – продавцом перед нотариальным удостоверением договора через учреждения банков.