Вопросы и ответы

• Какие расходы будет нести продавец при продаже дома?
• Какие преимущества аренды квартир посуточно по сравнению с гостиничными номерами?
• Откуда берется стоимость квартир посуточно?
• Какие цены на квартиры посуточно в Киеве?
• Можно ли перевести приватизированную дачу в садовом товариществе в жилой фонд?
• Как облагается доход от продажи земельного участка с размещенным на ней домом
• Как облагается доход от отчуждения земельного участка с целевым назначением – ведение садоводства
• Налогообложение доходов нерезидентов от продажи недвижимого имущества
• Что такое управление недвижимостью?
• Какие документы подтверждают право собственности на недвижимое имущество?
• Когда возникает право собственности на недвижимость при заключении договоров об отчуждении недвижимого имущества – с момента оформления договора или с момента регистрации в БТИ?
• Какие документы необходимы для оформления договора купли-продажи в Украине?
• Как происходит государственная регистрация недвижимого имущества? Какие объекты обязательно нужно регистрировать?
• Как осуществляется ввод в эксплуатацию строительного объекта?
• В каких случаях необходимо провести обязательное нотариальное удостоверение сделки, и какие могут быть последствия невыполнения такого требования?
• Какие документы нужны для оформления наследства?
• Какие налоги предусмотрены при продаже объектов недвижимого имущества?
• Какие могут быть последствия использования жилого фонда в предпринимательской деятельности юридическим лицом?
• Как перевести квартиру из жилого фонда в нежилой?
• На что нужно обратить внимание при покупке квартиры?

В случае, если продажа дома является первой продажей в текущем отчётном периоде (налоговый год), а также при условии что дом находится в собственности налогоплательщика более трех лет – сделка не будет облагаться налогом на доходы физических лиц по ставке 5% от суммы указанной в договоре купли-продажи.

Расходы, которые будет нести продавец при продаже дома:

1. Услуги нотариуса – 500-1500 грн.

2. Справка об отсутствии налогового залога на недвижимость – 50-80 грн. с одного человека.

3. Справка об отсутствии запрета на недвижимость – 50-80 грн.

4. Извлечение с реестра сделок – 150-250 грн.

5. Госпошлина:

• за отчуждение дома – 1% от стоимости дома

• за отчуждение земли – 1% от стоимости участка

6. Пенсионный сбор – 1% от стоимости дома.

7. Справка характеристика с БТИ и технический паспорт – от 200-300 грн.

8. Экспертная оценка земельного участка – 500-700 грн.

9. Акт определения границ на местности – 800-1500 грн. (необходим лишь по требованию покупателя)

Самая дешевая гостиница в Киеве стоит 50у.е. и условия, в которых Вы будете проживать, будут существенно ниже по уровню и, как следствие, качеству съемной квартиры. Возникает естественный вопрос, зачем платить больше за не самое лучшее?

Преимущества: даже небольшая двухкомнатная квартира, площадью порядка 50 кв. м, почти вдвое больше стандартного номера в гостинице; квартиры посуточно, как правило, оборудованы не только LCD телевизором, но и DVD-плеером, музыкальным центром, стиральной и посудомоечной машиной, присутствуют другие предметы быта. Почти каждая квартира в Киеве на сутки оснащена высокоскоростным проводным или беспроводным интернетом. Ну, и самое главное – все квартиры в Киеве посуточно имеют кухню со всем необходимым оборудованием: холодильник, плита, микроволновая печь, посуда. Также Вы можете рассчитывать на то, что вид из окна квартиры будет очень живописным. Все это делает проживание более привычным, можно сказать, домашним и комфортным в сравнении с гостиницами Киева.

Цены на квартиры посуточно зависят от нескольких факторов: удалённость от центра и состояние квартиры. Закономерно, что чем ближе квартира к центру и чем лучше она обустроена, тем она будет дороже. При всем этом стоит заметить, что если вы хотите снять квартиру в центре, то сэкономить на ее состоянии у вас скорей всего не получится. В тоже время не в центре можно найти очень хорошие варианты, которые будут соответствовать пропорции цена – качество. Если квартира в центре – имейте в виду, что часть аренды вы платите за расположение. Большое влияние на стоимость посуточной аренды также оказывает сезон – весна и осень традиционно поднимают цены, поскольку в это время года проходит наибольшее количество выставок и разных мероприятий. Потому, если хотите снять хорошую квартиру – бронируйте ее заранее.

Квартиры в Киеве посуточно стоят как минимум в два раза дешевле, чем гостиницы в Киеве. Это выглядит весьма заманчиво, тем более что номер в отеле будет куда менее привлекателен в сравнении с уютной квартирой в самом центре Киева. Для информации, цены в отелях не в центре Киева начинаются от 50 у.е. или 400 грн за одноместный номер.

Цены на однокомнатные квартиры в Киеве посуточно: 250 – 450грн в сутки (в зависимости от месторасположения и состояния квартиры). Одноместный номер в гостинице расположенной в центре будет стоить от 1000 грн – это в лучшем случае. Факты на лицо – посуточная аренда дешевле, удобнее и выгодней гостиничных номеров. .

Двухкомнатные квартиры стоят от 350 грн до 800 грн. .

Трехкомнатная квартира будет стоить от 400 грн до 900 грн. .

Имейте ввиду что на размещение, например семьи в гостинице, вы потратите в несколько раз больше денег, чем снимете для всех одну большую и уютную квартиру. Сэкономленные таким образом деньги Вы сможете потратить на что-нибудь другое. .

Перевести дачу (участок + дом) в жилой фонд возможно. Для этого необходимо изменить целевое назначение земельного участка с "ведение садоводства" на "строительство и обслуживание жилого дома".

После перевода необходимо обратиться в БТИ для получения/перерегистрации документов на дом. Также необходимо будет заплатить административный штраф (51-340 гривен) за нецелевое использование земельного участка. После завершения этих действий дача будет относиться к жилому фонду.

Согласно ст.381 ГКУ усадьбой является земельный участок, с размещенными на ней жилым домом, хозяйственно-бытовыми строениями, наземными и подземными коммуникациями, многолетними насаждениями, т.е. это все является одним объектом продажи, даже если отчуждается один жилой дом.

Доход, полученный плательщиком от продажи (дома, садового дома или части дома) не чаще чем один раз на протяжении отчетного налогового года – не облагается налогом, если общая площадь не превышает 100 кв.м. Если общая площадь превышает 100 кв.м., то часть дохода, пропорциональная этому превышению, облагается налогом в размере 1% от стоимости объекта недвижимого имущества.

Доход, полученный от продажи более чем одного объекта на протяжении года, подлежит налогообложению по ставке, которая указана в подпункте 11.1.1 пункта 11.1 статьи 11 Закона Украины.

Не облагаются налогом физ. лица отчуждающие земельные участки сельскохозяйственного назначения, земельные участки (паи), имущественные паи, полученные в собственность в процессе приватизации, согласно норм земельного законодательства, т.к. данные земли, предназначены исключительно для садоводства.

Граждане Украины имеют право из земель государственной и коммунальной собственности безоплатно приобретать в собственность или на условиях аренды земельный участок для ведения индивидуального или коллективного садоводства. Осуществляется процедура один раз по каждому виду использования (п.4ст.116 ЗК).

Размер земли не должен превышать 0,12 га. Исходя из этого, в состав общего месячного дохода или годового облагаемого дохода не включается сумма дохода, полученная плательщиком налога, вследствие отчуждения земельных участков для садоводства.

Вместе с тем, налогом облагаются все остальные земельные участки, которые оговариваются в п. 4.3.18 в подпунктах 4.3 статьи 4 и 11.1.1 Закона № 889, превышающие 0,12 га - в сумме 5%.

Если нерезидент продает недвижимость (жилой дом, квартира или ее часть, комната, садовый дом или его часть, включая земельный участок со всеми строениями) не чаще одного раза одного отчетного налогового года и общая площадь не превышает 100 кв.м., то он не платит налог.

Если нерезидент продает недвижимость (жилой дом, квартира или ее часть, комната, садовый домик или его часть, включая земельный участок с всеми строениями) не чаще одного раза одного отчетного налогового года и общая площадь превышает 100 кв.м., то такой нерезидент обязан уплатить 30% с части дохода пропорционально превышению порога превышения квадратуры, а если присутствует земельный участок, то также 30% с оценочной стоимости земли. Вторая и последующая продажа недвижимости на протяжении отчетного года, облагается налогом 30%.

Налоговым агентом в данном случае выступает нотариус, который заверяет договор купли-продажи.

При этом, иностранец обязан самостоятельно рассчитать и уплатить налог с полученного от продажи дохода по месту работы нотариуса, а нотариус обязан проверить очередность продажи недвижимости и проконтролировать факт уплаты налога иностранцем, а также передать налоговому органу информацию про операцию в налоговом расчете.

Если Вы являетесь владельцем квартиры, дома или офиса и хотите получать постоянный доход от сдачи его в аренду, но не имеете желания тратить на это силы и время, - предлагаем Вам воспользоваться услугой «управление недвижимостью».

Специалисты компании обеспечат наиболее эффективное использование Вашей недвижимости, оказывая комплекс услуг связанных с арендой - начиная от поиска арендатора и его замены до решения всех текущих бытовых вопросов, связанных с наймом жилья.

Заказав данную услугу, компания возлагает на себя следующие обязанности:

1. рекомендации по формированию ценовой политики, установлению среднерыночной цены на аренду объекта;
2. поиск арендатора (замена или смена арендатора);
3. оформление и составление договора аренды, актов приёма-передачи имущества в пользование, другой необходимой документации;
4. поддержание и обеспечение бесперебойной работы всех коммуникаций и узлов (энергоснабжение, теплоснабжение и водоснабжение, интернет, телефон, телекоммуникации и т.д.);
5. планирование и проведение мелких ремонтных работ (канализация, вода, электроэнергия);
6. организация уборки, охраны (если есть необходимость);
7. расчет и оптимизация расходов направленных на содержание объекта;
8. отчетность о проведенных работах.

Данная услуга направлена на эффективное использование недвижимости с конечной выгодой – получения максимальной прибыли клиентом.

Наша компания заинтересована в Вашем максимальном и постоянном доходе от недвижимости, без Вашего участия!

Согласно действующему законодательству Украины к документам, которые подтверждают право собственности на квартиру (жилой дом) относятся:

• Свидетельство о праве собственности на жилье (после приватизации), выданное органом приватизации.
• Свидетельство о праве собственности на жилье (после инвестиционного договора), выданное органом государственной исполнительной власти или органом местного самоуправления.
• Свидетельство о праве собственности на квартиру (кооператив).
• Регистрационное удостоверение и справка жилищно-строительного кооператива о полной выплате пая членом ЖСК.
• Договор купли-продажи (при указании в договоре отсрочки платежа необходимо заявление продавца о полной выплате).
• Договор мены, дарения, пожизненного содержания.
• Свидетельство о праве на наследство по закону или на основании завещания.
• Свидетельство о праве собственности на часть совместной собственности супругов.
• Свидетельство о приобретении квартиры с публичных торгов.
• Решение суда о признании права собственности на объект недвижимого имущества.

Кроме того, право собственности владельца на квартиру (жилой дом) в обязательном порядке должно быть зарегистрировано в Бюро технической инвентаризации по месту расположения недвижимого имущества.

К документам, которые, согласно Земельному Кодексу Украины, подтверждают право собственности на земельный участок, относятся:

• Государственный акт о праве собственности на земельный участок.
• Государственный акт о праве постоянного пользования земельным участком.
• Гражданско-правовой договор об отчуждении земельного участка (в случае приобретения права собственности на земельный участок, который находился в частной собственности без изменения его границ и целевого назначения).
• Свидетельство о праве на наследство.

Действующим законодательством относительно отчуждения недвижимого имущества предусмотрены следующие виды договоров: купли-продажи, мены, дарения, ренты, пожизненного содержания. Согласно требованиям Гражданского кодекса Украины выше перечисленные договора должны быть составлены в письменной форме и удостоверены нотариусом. После чего договора, за исключением договора дарения, подлежат государственной регистрации.

Таким образом, право собственности на недвижимое имущество возникает у приобретателя после государственной регистрации нотариально удостоверенного договора. Договор об отчуждении недвижимого имущества также является действительным с момента такой государственной регистрации. Регистраторами являются государственные нотариальные конторы и частные нотариусы.

Обращаем внимание на то, что государственной регистрации подлежат также права на недвижимое имущество, которые уже возникли у приобретателя недвижимости на основании определенного договора. То есть государственная регистрация договора об отчуждении имущества и государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество являются отдельными видами регистрации. Право собственности на недвижимое имущество, которое возникло у приобретателя после государственной регистрации договора нотариусом, подлежит государственной регистрации в коммунальных предприятиях бюро технической инвентаризации.

Для нотариального удостоверения договора купли-продажи для продавца недвижимости в случае продажи дома, квартиры, нежилого помещения или их части, необходим такой пакет документов:

• Документ о праве собственности на недвижимость.
• Паспорта, справки о присвоении идентификационного номера для всех собственников недвижимости, супруги или супруга собственника, если продавец состоит в браке.
• Справка о присвоении идентификационного номера для детей, если дети являются собственниками недвижимости.
• Справка-характеристика, выданная БТИ для отчуждения объекта.
• Свидетельство о регистрации брака, если продавец состоит в браке.
• Свидетельство о расторжении брака, свидетельство о смерти супруга, если продавец состоял в браке.
• Заявление (письменное согласие) супруги или супруга на продажу недвижимости, нотариально оформленное, если супруг или супруга отсутствует на подписании договора.
• Свидетельства о рождении детей, если дети являются собственниками недвижимости.
• Разрешение органов опеки и попечительства на продажу недвижимости (в случае наличия несовершеннолетних детей или недееспособных граждан).
• Справка из нотариальной конторы об отсутствии запрета на отчуждение данного объекта недвижимости;
• Форма №3 из ЖЭКа.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Пакет документов для продавца, если продаётся земельный участок:

• Государственный акт на право частной собственности на землю.
• Нормативно-денежная экспертная оценка земельного участка .
• Независимая экспертная оценка земельного участка.
• Справка кадастрового бюро об отсутствии отягощений на земельный участок .
• Паспорта, справки о присвоении идентификационного номера для всех собственников недвижимости, супруги или супруга собственника, если продавец состоит в браке.
• Свидетельство о регистрации брака, если продавец состоит в браке.
• Свидетельство о расторжении брака, свидетельство о смерти супруга, если продавец состоял в браке.
• Заявление (письменное согласие) супруги или супруга на продажу недвижимости, нотариально оформленное, если супруг или супруга отсутствует на подписании договора.
• Свидетельства о рождении детей, если дети являются собственниками недвижимости.
• Разрешение органов опеки и попечительства на продажу недвижимости (в случае наличия несовершеннолетних детей или недееспособных граждан).

Необходимый пакет документов для покупателя недвижимости:

• Паспорта всех покупателей недвижимости, супруги или супруга покупателя, если покупатель состоит в браке.
• Справки о присвоении идентификационного номера всех покупателей недвижимости, супруги или супруга покупателя, если покупатель состоит в браке, а также детей, если дети будут покупателями недвижимости.
• Свидетельство о регистрации брака, если покупатель состоит в браке.
• Свидетельство о расторжении брака или свидетельство о смерти супруга, если покупатель состоял в браке.
• Заявление (письменное согласие) супруги или супруга на покупку недвижимости, нотариально оформленное, если супруг или супруга отсутствует на подписании договора.
• Свидетельство о рождении детей, если дети будут покупателями (собственниками) недвижимости.
• Нотариально оформленную доверенность на право подписания договора, в случае подписания договора представителем покупателя.

После приобретения недвижимости собственнику в установленном порядке необходимо ее зарегистрировать. Государственная регистрация объектов недвижимого имущества осуществляется специальными государственными предприятиями - бюро технической инвентаризации местных органов исполнительной власти (далее БТИ).

Такая регистрация осуществляется на основании соответствующих правоустанавливающих документов за счет собственника недвижимого имущества и является обязательной для всех владельцев, независимо от формы собственности.

Обязательной государственной регистрации подлежат такие объекты недвижимого имущества:

• жилые дома (домовладения), размещенные на земельном участке под отдельным порядковым номером на улице, площади, переулке;
• нежилые дома, дачи, садовые домики, гаражи, строения производственного, хозяйственного, социально-бытового и другого назначения, размещенные на отдельном земельном участке;
• квартиры в многоквартирных домах;
• встроенные в жилые дома нежилые помещения (как часть этого дома).

Государственной регистрации подлежат только те объекты недвижимости, строительство которых закончено и которые приняты в эксплуатацию в установленном порядке.

После окончания строительства или капитального ремонта необходимо получить разрешение специальной приемочной комиссии на ввод в эксплуатацию объектов строительства. В состав такой группы входят представители заказчика, генерального подрядчика, проектировщика, а также органы государственного технического надзора.

При принятии решения оценивается готовность объекта, степень окончания строительных и монтажных работ, соответствие выполненных мероприятий проектной документации, полученным ранее разрешениям и согласованиям.

Для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта заказчику необходимо иметь следующие основные документы:

• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• разрешение на строительство;
• градостроительный план земельного участка;
• акт приемки объекта (в случае осуществления строительства, капитального ремонта на основании договоров);
• заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного или отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации;
• схема в бумажном и электронном виде, отображающая расположение объекта и сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию участка, выполненная организацией, имеющей право на выполнение геодезических работ и подписанная лицом, осуществляющим строительство;
• противопожарные мероприятия;
• мероприятия по охране окружающей среды;
• технический отчет об инженерно-геологических изысканиях;
• сводный план инженерных сетей.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат такие документы:

• договоры об отчуждении (купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания) жилого дома, другого недвижимого имущества (статьи 227, 242, 244, 426 Гражданского Кодекса (ГК) Украины);
• договоры о залоге недвижимого имущества, транспортных средств, товаров в обороте (ст.13 Закона «О залоге»);
• договоры об отчуждении земельных участков, которые находятся в коллективной или частной собственности (ст.18 Земельного кодекса Украины);
• договоры купли-продажи имущества государственных предприятий (ст.27 Закона «О приватизации имущества государственных предприятий»);
• доверенности на заключение сделок, которые требуют нотариальной формы (ст.65 ГК Украины).

Если требование обязательной нотариальной формы сделки не выполняется, то это влечет за собой недействительность такой сделки. В таком случае каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все, что получено по сделке. Если возврат в натуральной форме невозможен, то возмещение происходит в денежной форме.

Оформление наследства осуществляет нотариальная контора по месту открытия наследства. Временем открытия наследства в соответствии с Гражданским кодексом Украины считается день смерти наследодателя. Местом открытия наследства признается последнее место жительства наследодателя, а если оно неизвестно – место нахождения имущества.

В течение шести месяцев со дня открытия наследства наследники обязаны подать заявление. По истечении шести месяцев, если между наследниками нет спора о наследстве, нотариальная контора выдает свидетельство о наследовании.

Для оформления наследства необходимо предоставить:

• документы, которые подтверждают смерть наследодателя (свидетельство о смерти);
• наличие отношений с наследодателем, дающих право на наследование;
• состав наследственного имущества.

Законодательство предусматривает два основания для наследования:

• наследование по закону
• наследование по завещанию.

При наследовании по закону имущество распределяется между наследниками, которые распределены на пять очередей. Причем, если существуют наследники из очереди с наименьшим номером, то только они принимают участие в оформлении наследства.

Очереди наследников:

• 1 очередь – супруг, дети, родители - в равных долях
• 2 очередь – внуки, бабушки, дедушки, брат, сестра
• 3 очередь – родные тетя, дядя
• 4 очередь – родственники, которые проживали совместно с умершим не менее 5 лет
• 5 очередь – другие родственники, кто докажет свое родство.

Однако каждый дееспособный гражданин может оставить по завещанию все свое имущество или его часть одному или нескольким лицам независимо от их вхождения в круг наследников по закону.

Порядок налогообложения операций по продаже объектов недвижимого имущества регламентируется ст. 11 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц» (далее – Закон № 889).

Налогом не облагается доход, полученный от продажи жилого дома, квартиры или части квартиры, комнаты, садового дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке) не более одного раза за календарный год, при условии, что площадь такого объекта не превышает 100 кв. м.

Если же площадь такого объекта недвижимости превышает 100 кв. м, то часть дохода, пропорциональная сумме такого превышения, облагается по ставке 1 % стоимости такого объекта недвижимости.

Доход от продажи более чем одного объекта из выше перечисленных строений на протяжении календарного года либо от продажи любого другого объекта (например, нежилой недвижимости) облагается налогом по ставке 5 % независимо от того, когда такой объект был приобретен налогоплательщиком в собственность.

Доход от продажи объекта недвижимости будет определяться исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости БТИ.

Пунктом 1 ст. 121 Земельного кодекса Украины (далее – Земельный кодекс) установлены нормы безвозмездной передачи земельных участков гражданам из земель государственной или коммунальной собственности в таких размерах:

• для ведения садоводства – не больше 0,12 га;
• для строительства и обслуживание жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) в селах – не больше 0,25 га, в поселках – не больше 0,15 га, в городах – не больше 0,10 га;
• для индивидуального дачного строительства – не больше 0,10 га.

Таким образом, если площадь жилого дома, который отчуждается одновременно с земельным участком, превышает 100 кв.м., то часть дохода, пропорциональная сумме превышение площади жилого дома свыше 100 кв.м, и доход от продажи земельного участка (с учетом норм ст. 121 Земельного кодекса) подлежат налогообложению по ставке в размере 1 %. Однако, если площадь отчуждаемого земельного участка, на которой расположен жилой дом (любой площади), превышает нормы, установленные ст. 121 Земельного кодекса, часть дохода, пропорциональная сумме такого превышения, подлежит налогообложению согласно пп. 11.1.2 п. 11.1 ст. 11 Закона 889, то есть в размере 5 %.

Сумма налога самостоятельно уплачивается физическим лицом – продавцом перед нотариальным удостоверением договора через учреждения банков.

Предприятия часто приобретают недвижимость, которая не всегда имеет необходимый статус нежилого помещения. Однако могут возникнуть некоторые нюансы при осуществлении предпринимательской деятельности в жилых помещениях.

В Жилищном кодексе Украины указано, что к жилому фонду не относятся нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и других потребностей непромышленного характера.

По мнению Госкомпредпринимательства, граждане, которые придерживаются правил пользования жилыми помещениями (не используют их для проведения хозяйственной деятельности промышленного характера), не наносят ущерб окружающей среде, не ущемляют права и интересы других граждан, могут использовать жилое помещение для осуществления предпринимательской деятельности.

Но на размещение в жилых помещениях офисов, контор, торговых организаций, пунктов общественного питания и бытового обслуживания, нужно получить разрешение, которое предоставляется в соответствии с решением исполнительных органов местных советов, по согласию органов градостроительства и архитектуры, санитарных и противопожарных служб. Причем такие помещения должны быть размещены на цокольном, первом или втором этажах и обязательно иметь отдельный выход. Проектная документация на переоборудование и перепланировку квартир обязательно согласовывается с местными органами государственного надзора.

Какая же возможна юридическая ответственность за нарушение правил пользования жилыми домами и помещениями. Так, согласно ст. 150 Кодекса Украины об административных правонарушениях, нарушение правил пользования жилыми помещениями; нарушение правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования, бесхозяйственное их содержание; самовольное переоборудование и перепланировка жилых домов и жилых помещений; использование жилых домов и жилых помещений не по назначению влекут за собой предупреждение или наложение штрафа на граждан от одного до трех не облагаемых налогом минимумов доходов граждан (от 17 до 51 грн.) и предупреждение или наложение штрафа на должностных лиц – от трех до семи необлагаемых налогом минимумов доходов граждан (от 51 до 119 грн.).

Во избежание возможных претензий со стороны контролирующих и налоговых органов после приобретения жилой недвижимости юридическому лицу необходимо обратиться в соответствующие органы за получением разрешения на проведения перепланировки, а после ее осуществления заказать в БТИ новый технический паспорт, где помещения будут указанны как нежилые.

Нехватку недвижимости для ведения бизнеса предприниматели могут компенсировать путем перевода жилого помещения (квартиры) в нежилой фонд.

Для этого помещение должно отвечать ряду требований:

• это должен быть первый этаж, цокольное, подвальное или полуподвальное помещение;
• допускается использование второго этажа при условии, что первый этаж – это нежилой фонд;
• нужно получить согласие соседей и ЖЕКа;
• должна быть возможность обустройства отдельного входа;
• здание не должно быть памятником архитектуры.

Законодательством Украины процедура перевода жилого фонда в нежилой четко не определена. Поэтому она регулируется в каждом регионе локальными нормативно-правовыми актами.

Основанием для такого перевода являются:

• признание в установленном порядке жилого помещения непригодным для постоянного проживания;
• признание целесообразности изменения функционального назначения жилого помещения.

Процедура перевода в нежилой фонд выглядит приблизительно так.

В местную госадминистрацию нужно подать заявление с копиями нотариально заверенных документов о праве собственности на помещение, копию паспорта собственника, технический паспорт, справку из ЖЭКа об отсутствии зарегистрированных и проживающих лиц и справку об отсутствии задолженности.

В санэпидемстанции, в органах пожарного надзора, газовой и других службах нужно получить соответствующее разрешение.

Затем местная администрация предложит заключить соглашение об уплате паевого взноса на развитие социальной инфраструктуры региона. Этот взнос может быть довольно значительным.

Наконец, принимается решение о переводе помещения в нежилой фонд, и вы получаете Свидетельство о праве собственности на нежилое помещение.

В итоге, стоимость такого перевода может достигать 30% рыночной стоимости квартиры (с учетом возможной перепланировки помещения), а сроки прохождения процедур затянуться до одного года и более.

Покупка квартиры – дело серьезное и хлопотное. Поэтому рекомендуется предпринять дополнительные меры предосторожности. Так, перед приобретением квартиры необходимо провести работу по следующим направлениям:

• Проверить историю владения квартирой в БТИ. Особое внимание уделить фактам смены собственника в последние годы. Если таких собственников было несколько, то не исключены случаи перепродажи квартиры и возврата ее прежним владельцам через суд.
• Проверить выписку из паспортного стола — кто выписался, когда и при каких обстоятельствах. Бывают случаи, когда неожиданно возникают проблемы с временно выписанными лицами, пропавшими без вести, выписанными по решению суда.
• Наличие ограничений на отчуждение имущества. Иногда недвижимость может быть в залоге или предметом судебных споров.
• Тщательная проверка технического паспорта. Так как случается, что произведена неоформленная должным образом перепланировка, и поэтому план квартиры не соответствует техническому паспорту. Такая квартира не может быть легально продана. Стоимость легализации перепланировки может быть довольно высокой, следовательно, можно сторговать значительную скидку от цены.
• Нелишним будет просмотр документов продавца и его близких, проверка его дееспособности.
• Здоровье продавца также может сыграть определенную роль. Нежелательно вступать в сделку с лицом, которое является инвалидом или ему срочно нужны деньги на серьезную операцию. Суд может вынести решение, что квартира была продана при стечении тяжелых обстоятельств, и признать сделку недействительной. Тогда квартира возвратится бывшему хозяину, а бывший покупатель, если и не потеряет деньги, то сможет получить назад только ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи и которая не всегда соответствует реальной стоимости сделки.
• Для подтверждения уплаты всех коммунальных платежей в ЖЕКе нужно получить выписку с лицевого счета.
• Нужно проявить осторожность в случае, когда в сделке участвует только один из супругов (супруги разведены или один из них считается без вести пропавшим).
• Если сделка заключается по доверенности, то такую доверенность нужно проверить у нотариуса, который ее выдал.
• Если квартира получена по наследству, нужно обратить внимание на то, существуют ли другие родственники (осужденные, за границей), которые могут начать судебные разборки.

Как видно, доказать или проверить «юридическую чистоту» квартиры не так-то просто. Меньше хлопот с покупкой жилья, которое продает первый хозяин. Но и здесь полной гарантии никто не даст. Бывают случаи, когда судебным решением отменяется первичная приватизация и все последующие договора купли-продажи. Поэтому лучше обратиться за помощью к адвокатам или компаниям, которые профессионально работают на рынке недвижимости.