Вопросы и ответы
по покупке недвижимости

• Какие документы подтверждают право собственности на недвижимое имущество?
• Когда возникает право собственности на недвижимость при заключении договоров об отчуждении недвижимого имущества – с момента оформления договора или с момента регистрации в БТИ?
• Какие документы необходимы для оформления договора купли-продажи в Украине?
• В каких случаях необходимо провести обязательное нотариальное удостоверение сделки, и какие могут быть последствия невыполнения такого требования?
• На что нужно обратить внимание при покупке квартиры?

Согласно действующему законодательству Украины к документам, которые подтверждают право собственности на квартиру (жилой дом) относятся:

• Свидетельство о праве собственности на жилье (после приватизации), выданное органом приватизации.
• Свидетельство о праве собственности на жилье (после инвестиционного договора), выданное органом государственной исполнительной власти или органом местного самоуправления.
• Свидетельство о праве собственности на квартиру (кооператив).
• Регистрационное удостоверение и справка жилищно-строительного кооператива о полной выплате пая членом ЖСК.
• Договор купли-продажи (при указании в договоре отсрочки платежа необходимо заявление продавца о полной выплате).
• Договор мены, дарения, пожизненного содержания.
• Свидетельство о праве на наследство по закону или на основании завещания.
• Свидетельство о праве собственности на часть совместной собственности супругов.
• Свидетельство о приобретении квартиры с публичных торгов.
• Решение суда о признании права собственности на объект недвижимого имущества.

Кроме того, право собственности владельца на квартиру (жилой дом) в обязательном порядке должно быть зарегистрировано в Бюро технической инвентаризации по месту расположения недвижимого имущества.

К документам, которые, согласно Земельному Кодексу Украины, подтверждают право собственности на земельный участок, относятся:

• Государственный акт о праве собственности на земельный участок.
• Государственный акт о праве постоянного пользования земельным участком.
• Гражданско-правовой договор об отчуждении земельного участка (в случае приобретения права собственности на земельный участок, который находился в частной собственности без изменения его границ и целевого назначения).
• Свидетельство о праве на наследство.

Действующим законодательством относительно отчуждения недвижимого имущества предусмотрены следующие виды договоров: купли-продажи, мены, дарения, ренты, пожизненного содержания. Согласно требованиям Гражданского кодекса Украины выше перечисленные договора должны быть составлены в письменной форме и удостоверены нотариусом. После чего договора, за исключением договора дарения, подлежат государственной регистрации.

Таким образом, право собственности на недвижимое имущество возникает у приобретателя после государственной регистрации нотариально удостоверенного договора. Договор об отчуждении недвижимого имущества также является действительным с момента такой государственной регистрации. Регистраторами являются государственные нотариальные конторы и частные нотариусы.

Обращаем внимание на то, что государственной регистрации подлежат также права на недвижимое имущество, которые уже возникли у приобретателя недвижимости на основании определенного договора. То есть государственная регистрация договора об отчуждении имущества и государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество являются отдельными видами регистрации. Право собственности на недвижимое имущество, которое возникло у приобретателя после государственной регистрации договора нотариусом, подлежит государственной регистрации в коммунальных предприятиях бюро технической инвентаризации.

Для нотариального удостоверения договора купли-продажи для продавца недвижимости в случае продажи дома, квартиры, нежилого помещения или их части, необходим такой пакет документов:

• Документ о праве собственности на недвижимость.
• Паспорта, справки о присвоении идентификационного номера для всех собственников недвижимости, супруги или супруга собственника, если продавец состоит в браке.
• Справка о присвоении идентификационного номера для детей, если дети являются собственниками недвижимости.
• Справка-характеристика, выданная БТИ для отчуждения объекта.
• Свидетельство о регистрации брака, если продавец состоит в браке.
• Свидетельство о расторжении брака, свидетельство о смерти супруга, если продавец состоял в браке.
• Заявление (письменное согласие) супруги или супруга на продажу недвижимости, нотариально оформленное, если супруг или супруга отсутствует на подписании договора.
• Свидетельства о рождении детей, если дети являются собственниками недвижимости.
• Разрешение органов опеки и попечительства на продажу недвижимости (в случае наличия несовершеннолетних детей или недееспособных граждан).
• Справка из нотариальной конторы об отсутствии запрета на отчуждение данного объекта недвижимости;
• Форма №3 из ЖЭКа.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Пакет документов для продавца, если продаётся земельный участок:

• Государственный акт на право частной собственности на землю.
• Нормативно-денежная экспертная оценка земельного участка .
• Независимая экспертная оценка земельного участка.
• Справка кадастрового бюро об отсутствии отягощений на земельный участок .
• Паспорта, справки о присвоении идентификационного номера для всех собственников недвижимости, супруги или супруга собственника, если продавец состоит в браке.
• Свидетельство о регистрации брака, если продавец состоит в браке.
• Свидетельство о расторжении брака, свидетельство о смерти супруга, если продавец состоял в браке.
• Заявление (письменное согласие) супруги или супруга на продажу недвижимости, нотариально оформленное, если супруг или супруга отсутствует на подписании договора.
• Свидетельства о рождении детей, если дети являются собственниками недвижимости.
• Разрешение органов опеки и попечительства на продажу недвижимости (в случае наличия несовершеннолетних детей или недееспособных граждан).

Необходимый пакет документов для покупателя недвижимости:

• Паспорта всех покупателей недвижимости, супруги или супруга покупателя, если покупатель состоит в браке.
• Справки о присвоении идентификационного номера всех покупателей недвижимости, супруги или супруга покупателя, если покупатель состоит в браке, а также детей, если дети будут покупателями недвижимости.
• Свидетельство о регистрации брака, если покупатель состоит в браке.
• Свидетельство о расторжении брака или свидетельство о смерти супруга, если покупатель состоял в браке.
• Заявление (письменное согласие) супруги или супруга на покупку недвижимости, нотариально оформленное, если супруг или супруга отсутствует на подписании договора.
• Свидетельство о рождении детей, если дети будут покупателями (собственниками) недвижимости.
• Нотариально оформленную доверенность на право подписания договора, в случае подписания договора представителем покупателя.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат такие документы:

• договоры об отчуждении (купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания) жилого дома, другого недвижимого имущества (статьи 227, 242, 244, 426 Гражданского Кодекса (ГК) Украины);
• договоры о залоге недвижимого имущества, транспортных средств, товаров в обороте (ст.13 Закона «О залоге»);
• договоры об отчуждении земельных участков, которые находятся в коллективной или частной собственности (ст.18 Земельного кодекса Украины);
• договоры купли-продажи имущества государственных предприятий (ст.27 Закона «О приватизации имущества государственных предприятий»);
• доверенности на заключение сделок, которые требуют нотариальной формы (ст.65 ГК Украины).

Если требование обязательной нотариальной формы сделки не выполняется, то это влечет за собой недействительность такой сделки. В таком случае каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все, что получено по сделке. Если возврат в натуральной форме невозможен, то возмещение происходит в денежной форме.

Покупка квартиры – дело серьезное и хлопотное. Поэтому рекомендуется предпринять дополнительные меры предосторожности. Так, перед приобретением квартиры необходимо провести работу по следующим направлениям:

• Проверить историю владения квартирой в БТИ. Особое внимание уделить фактам смены собственника в последние годы. Если таких собственников было несколько, то не исключены случаи перепродажи квартиры и возврата ее прежним владельцам через суд.
• Проверить выписку из паспортного стола — кто выписался, когда и при каких обстоятельствах. Бывают случаи, когда неожиданно возникают проблемы с временно выписанными лицами, пропавшими без вести, выписанными по решению суда.
• Наличие ограничений на отчуждение имущества. Иногда недвижимость может быть в залоге или предметом судебных споров.
• Тщательная проверка технического паспорта. Так как случается, что произведена неоформленная должным образом перепланировка, и поэтому план квартиры не соответствует техническому паспорту. Такая квартира не может быть легально продана. Стоимость легализации перепланировки может быть довольно высокой, следовательно, можно сторговать значительную скидку от цены.
• Нелишним будет просмотр документов продавца и его близких, проверка его дееспособности.
• Здоровье продавца также может сыграть определенную роль. Нежелательно вступать в сделку с лицом, которое является инвалидом или ему срочно нужны деньги на серьезную операцию. Суд может вынести решение, что квартира была продана при стечении тяжелых обстоятельств, и признать сделку недействительной. Тогда квартира возвратится бывшему хозяину, а бывший покупатель, если и не потеряет деньги, то сможет получить назад только ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи и которая не всегда соответствует реальной стоимости сделки.
• Для подтверждения уплаты всех коммунальных платежей в ЖЕКе нужно получить выписку с лицевого счета.
• Нужно проявить осторожность в случае, когда в сделке участвует только один из супругов (супруги разведены или один из них считается без вести пропавшим).
• Если сделка заключается по доверенности, то такую доверенность нужно проверить у нотариуса, который ее выдал.
• Если квартира получена по наследству, нужно обратить внимание на то, существуют ли другие родственники (осужденные, за границей), которые могут начать судебные разборки.

Как видно, доказать или проверить «юридическую чистоту» квартиры не так-то просто. Меньше хлопот с покупкой жилья, которое продает первый хозяин. Но и здесь полной гарантии никто не даст. Бывают случаи, когда судебным решением отменяется первичная приватизация и все последующие договора купли-продажи. Поэтому лучше обратиться за помощью к адвокатам или компаниям, которые профессионально работают на рынке недвижимости.